Wenn ich nur 3 REITs kaufen könnte, wären es diese

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Geschrieben von Sam Kovacs.

Ich decke etwa 120 Aktien ab. Es ist die Obergrenze, die ich meiner Meinung nach mit Hilfe eines Assistenten einhalten kann.

Von diesen 120 Aktien sind 17 Real Estate Investment Trusts oder REITs, was bedeutet, dass der Sektor in meinem Universum leicht überrepräsentiert ist.

Das ist nicht überraschend. Als Einkommensinvestor sind REITs Instrumente, die so strukturiert sind, dass sie Dividenden liefern, und daher ist jeder REIT für mich eine potenzielle Investition.

Während REITs einen schlechten Monat hatten und in den letzten 30 Tagen um 6,72 % sanken, liegen sie im bisherigen Jahresverlauf immer noch auf einem Niveau von -1 %.

Die zukünftige Entwicklung von REITs in den nächsten Monaten wird davon abhängen, ob wir eine weitere Zinssenkung erhalten oder nicht.

Die Entwicklung im vergangenen Monat lässt sich darauf zurückführen, dass der Markt von der Erwartung, keine weiteren Zinssenkungen zu erwarten, zu mindestens einer weiteren Zinssenkung in diesem Jahr übergegangen ist.

Die Lohn- und Gehaltsabrechnungen, der VPI und letztendlich die Entscheidungen der Regierung werden weiterhin die Schlüsselzahlen sein, die die allgemeine Richtung von REITs beeinflussen.

Sicher ist, dass höhere Zinsen den Betrieb mancher REITs erschwert haben.

Medical Property Trust (MPW) hat gerade seine Dividende um 50 % gekürzt. Anfang des Jahres kürzte der Piedmont Office Realty Trust (PDM) seine Dividende um 41 %.

Da sich die Spanne zwischen Miete und Zinssätzen verringert hat, waren einige REITs nicht mehr in der Lage, ihre Dividenden zu decken.

Dies ist ein Szenario, das wir unbedingt vermeiden wollen.

Aber es ist nicht so schlimm, wie es auf der ganzen Linie scheint.

Über die Hälfte der Aktien-REITs übertrafen ihre FFO-Erwartungen für das zweite Quartal.

Von den 115 von S&P Global Market Intelligence untersuchten REITs übertrafen 71 ihre FFO-Prognosen, während 19 den Konsensschätzungen entsprachen.

Nachdem ich mir so viele REITs wie möglich im Detail angesehen habe, wären es diese, wenn ich nur 3 REITs zu aktuellen Preisen kaufen könnte.

Realty Income Corporation (O) ist seit Jahrzehnten ein Favorit von Einkommensinvestoren; Und das aus gutem Grund.

Der Triple Net Lease REIT hat sich den Ruf eines konservativen Wachstums erworben, indem er ein Geschäftsmodell betreibt, das nur auf Vermögenswerten höchster Qualität basiert.

Investorenpräsentation

O betreibt ein diversifiziertes Portfolio geschäftskritischer Immobilien mit durchweg hochwertigen Mietern.

Dies hat O nicht immun gegen den Rückgang der REITs im vergangenen Jahr gemacht.

Der Preis ist auf dem Weg nach unten und liegt mit 56 US-Dollar nun auf dem niedrigsten Stand seit dem zweiten Quartal 2020.

Betrachtet man die Grafik, scheint es rund um das aktuelle Niveau einen starken Widerstand zu geben, da der Preis von 56 $ in den letzten 10 Jahren mehrfach sowohl als Widerstand als auch als Unterstützung gedient hat.

O DFT-Diagramm (Dividend Freedom Tribe)

Sollte die Aktie jedoch weiter sinken, würde eine weitere Unterstützung wahrscheinlich nicht vor 51 US-Dollar erfolgen.

Aber O's Einkommen ist stabil. Die Dividende beträgt 75 % des Funds from Operations, kurz FFO, was ein sehr überschaubares Niveau ist und mit dem Anleger zufrieden sein dürften.

Der REIT verfügt über eine der besten Bilanzen aller REITs, 92 % seiner Schulden sind festgeschrieben und weisen keine nennenswerten Fälligkeiten vor 2026 auf, was die Auswirkungen längerfristig höherer Zinssätze abmildert.

Investorenpräsentation

Die hervorragende Finanzlage und das konservative Management von O haben in der Vergangenheit dazu geführt, dass das Unternehmen selbst bei steigenden Zinsen konstante Anlagespannen erzielte. Darüber hinaus haben rezessive Umgebungen in der Regel zu attraktiven Akquisitionsmöglichkeiten für O geführt, da das Unternehmen seine Position nutzt, um in Schwierigkeiten geratene Betreiber aufzukaufen.

Investorenpräsentation

Wenn es nur einen REIT gäbe, den Sie besitzen würden, wäre es O.

Vor allem zum aktuellen Preis.

Es macht absolut Sinn, die Position bei der aktuellen 56-Dollar-Marke aufzustocken. Das nächste Ziel wäre eine erneute Aufstockung auf 51 US-Dollar, wenn die Aktie weiter sinkt.

Lange O.

Rexford Industrial Realty, Inc.(REXR) ist ein kleinerer Industrie-REIT, den wir Anfang des Jahres als Investitionsmöglichkeit identifiziert haben.

Die Folie aus der Investorenpräsentation im zweiten Quartal gibt einen guten Überblick über die Besonderheiten.

Nach Prologis (PLD) ist es der größte reine Industrie-REIT.

Es ist auch der einzige reine Industrie-REIT in Südkalifornien.

Investorenpräsentation

Warum ist das wichtig?

Dies ist wichtig, denn obwohl Industrie-REITs eine starke Nachfrage verzeichneten und wahrscheinlich auch in den kommenden Jahren eine starke Nachfrage verzeichnen werden, wird sich dies nicht in allen Regionen in höheren Mieten niederschlagen.

In Bundesstaaten wie Texas und Arizona und bis zu einem gewissen Grad in Florida, wo das Angebot nicht begrenzt ist, werden bedeutende neue Projekte ans Netz gehen, was zu Preisdruck bei den Betreibern in diesen Regionen führen wird.

Dies ist in Südkalifornien nicht der Fall. Eine Ausnahme wäre Inland Empire, aber auch hier ist REXR weitgehend immun, da es sich auf Einheiten mit durchschnittlich 29.000 SF konzentriert und die meisten neuen Einheiten über 100.000 SF liegen. Aus diesem Grund sehen wir eine leicht negative Nettoabsorption für SoCal, aber eine positive Absorption für REXR.

Investorenpräsentation

Dieser strategische Burggraben, den sich REXR im stärksten Hafenmarkt des Landes ausgegraben hat (und kein Exodus aus Kalifornien wird dies in Zukunft wesentlich ändern), hat zu Cash-Leasing-Spreads von 75 % geführt. Das bedeutet, dass sie bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge die Miete um 75 % erhöht haben.

REXR wird in den kommenden Jahren von seiner starken Position profitieren.

In der jüngsten Ergebnispräsentation betonte das Unternehmen, dass der NOI in den nächsten zwei Jahren ohne weitere Erhöhungen der Marktmiete oder neue Akquisitionen um 31 % wachsen würde. Dies entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 15 %.

Investorenpräsentation

Das Wachstum wird wahrscheinlich höher sein, da REXR wahrscheinlich neue Akquisitionen tätigen wird. Sie haben kürzlich den Erwerb einer neuen Anlage im Wert von 210 Millionen US-Dollar angekündigt.

Derzeit wird REXR bei 52 $ gehandelt und bietet eine Rendite von 2,9 %.

REXR DFT-Diagramm (Dividend Freedom Tribe)

Angesichts des Wachstumsprofils und des einzigartigen Ansatzes für Industrieimmobilien glaube ich, dass die Rendite von REXR irgendwo in der Nähe seiner 10-Jahres-Durchschnittsrendite von etwa 2 % liegen sollte.

Dies impliziert ein Kursziel von 75 US-Dollar, fast 50 % über dem aktuellen Preis und unter dem ATH, was stark darauf hindeutet, dass REXR mit der Erholung der REITs wieder auf diese Niveaus steigen könnte.

Ich bin Long bei REXR und liebe die Aktie.

Die Aktien vonAlexandria Real Estate Equities, Inc.(ARE) wird jetzt bei 117 $ gehandelt, was der Aktie eine Rendite von 4,2 % beschert.

ARE DFT-Diagramm (Dividend Freedom Tribe)

ARE ist der einzige reine Life-Science-REIT. Sie besitzen und verwalten Life-Science- und Technologie-Campusse in Regionen, die ihrer Meinung nach über die richtige Mischung aus Standort, Finanzierung, Fachwissen und Infrastruktur verfügen, um einen florierenden Life-Science-Sektor zu fördern.

ARE-Website

Wenig überraschend befinden sich diese in Universitätsstädten an der Küste.

Was ist das Besondere an Life-Science-Immobilien?

Im Gegensatz zu herkömmlichen Büroräumen werden sie für die Durchführung der Forschung tatsächlich BENÖTIGT.

Shorts haben gesagt, dass eine geringere Beinarbeit auf eine geringere Notwendigkeit ihrer Standorte hindeutet, aber das ist kurzsichtig, und die Daten lassen dies nicht vermuten.

ARE weist in seinen Portfolios eine sehr hohe Vermietungsquote auf und die Neuentwicklungen sind bereits gut vermietet. Von der bestehenden Pipeline, die bis zum vierten Quartal 2024 und zum zweiten Quartal 2026 geliefert wird, sind 94 % bzw. 70 % bereits vermietet.

Alexandria-Investorenpräsentation

Da die amerikanische Bevölkerung immer älter wird und sich der Gesundheitszustand weiter verschlechtert (wie der Trend zur Fettleibigkeit nahelegt), wird der Bedarf an immer mehr Medikamenten weiter steigen.

Die Nachfrage nach diesen Immobilien wird durch die Forschungs- und Entwicklungsausgaben der Pharmaunternehmen getrieben.

Die gesamte Forschungs- und Entwicklungspipeline in den USA ist seit 2001 fast jedes Jahr gewachsen.

Es ist klar, dass der Trend steigend ist.

Pharmaprojekte

ARE hat diese Welle hervorragend gemeistert und dies hat zu Gesamtrenditen geführt, die seit seinem Börsengang im Jahr 1997 nicht nur den S&P 500 (SP500), sondern auch den NASDAQ (COMP.IND) übertroffen haben.

Alexandria-Investorenpräsentation

Diese gestiegene Nachfrage nach ihren Flächen, die durch die Cash-Renewal-Raten von 16 % im letzten Quartal belegt wird, hat in den letzten 10 Jahren zu einem Anstieg des FFO um durchschnittlich 7,4 % pro Jahr geführt.

Alexandria-Investorenpräsentation

Selbst wenn ARE sein Wachstum auf 5 % verlangsamen würde und dieses Wachstum zu einer 1:1-Steigerung der Dividenden führen würde (keine gewagte Annahme für einen REIT), wäre es immer noch eine phänomenale Ertragsinvestition.

Wenn Sie heute 10.000 US-Dollar in ARE investieren und die Dividenden bei konstanter Rendite reinvestieren würden, während die Dividende um 5 % pro Jahr steigt, würden Sie in 10 Jahren mit einem Jahreseinkommen von 1.097 US-Dollar oder einer Rendite von 11 % rechnen ursprüngliche Investition.

Stamm der Dividendenfreiheit

Die Mieter von ARE sind unter allen wirtschaftlichen Bedingungen stabil.

Während der großen Finanzkrise verzeichneten sie lediglich einen Rückgang der Auslastung um 70 Basispunkte.

Präsentation für Investoren in Alexandria

Neue Life-Science-Immobilien, die auf den Markt kommen, könnten dies etwas in Frage stellen, aber ich mache mir wirklich keine allzu großen Sorgen. Der Anstieg der verfügbaren Immobilien im Bereich Life Sciences wird die wachsende Forschungsnachfrage aus der Pharmaforschung wahrscheinlich nicht übertreffen.

ARE ist so bepreist, als wäre es ein spekulativer Büro-REIT. Es ist nicht. Unter 125 $ ist es ein absolutes Schnäppchen.

REITs sind derzeit eine der preisgünstigsten Anlageklassen. Es ist schwer, den Tiefpunkt zu bestimmen, aber sicher ist, dass sie viel näher am Tiefpunkt sind als je zuvor. Entscheidend ist, dass man nahe genug am Tiefpunkt kauft und nahe genug am Höchstwert verkauft.

Niemand erreicht jedes Mal genau das untere oder obere Ende.

Wenn Sie jedoch die REIT-Positionen Ihres Portfolios aufbauen möchten, können Sie dies auch mit einigen der besten Vermögenswerte tun, die es gibt.

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Dieser Artikel wurde geschrieben von

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Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von ARE, REXR, O, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden.

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