Eigentümer eines Bürokomplexes in Schaumburg mit Zwangsvollstreckungsklage konfrontiert

Danny Ecker ist Reporter für Gewerbeimmobilien für Crain's Chicago Business, mit Schwerpunkt auf Büros, Hotels und Megaprojekten, die den lokalen Immobiliensektor prägen. Er kam 2010 zu Crain's und war zuvor für das Sportgeschäft sowie den Kongress- und Tourismussektor der Stadt verantwortlich.

Ein örtliches Immobilienunternehmen, das vor der COVID-19-Pandemie stark auf die Wiederbelebung eines großen Bürokomplexes in Schaumburg gesetzt hatte, wurde von einer Zwangsvollstreckungsklage in Höhe von 83 Millionen US-Dollar betroffen – ein weiteres Beispiel für die Notlage, da die schwache Nachfrage nach Arbeitsflächen und die hohen Zinssätze weiterhin quälen Vermieter.

Laut einer am 25. August beim Cook County Circuit Court eingereichten Beschwerde ist ein Unternehmen der in Skokie ansässigen American Landmark Properties kürzlich mit einem Darlehen in Höhe von 95,5 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit dem Bürokomplex Schaumburg Towers in der American Lane 1400 und 1450 im nordwestlichen Vorort in Verzug geraten. Ein Unternehmen des in Chicago ansässigen Kreditgebers Prime Finance Partners behauptet in der Klage, dass American Landmark die Hypothek bei Fälligkeit am 9. Juni nicht zurückgezahlt habe und nun etwas mehr als 83 Millionen US-Dollar aus einer Kombination aus dem ausstehenden Kreditsaldo und anderen Gebühren schulde.

Die beiden 20-stöckigen Gebäude neben der Woodfield Mall tragen zu einer historischen Welle der Not bei, die den Büromarkt überschwemmt. Eine Kombination aus Unternehmen, die ihre Büroflächen verkleinern, verbunden mit der Zunahme von Fernarbeit, höheren Kreditkosten und Banken, die dem Bürosektor gegenüber zurückhaltend sind, haben die Werte von Büroimmobilien in die Höhe getrieben, sodass Vermieter mit fälligen Schulden darum kämpfen müssen, ihre Immobilien zu behalten.

Viele Eigentümer haben Gebäude ihren Kreditgebern überlassen, anstatt sich einer Zwangsvollstreckung zu stellen. Nach Angaben des Forschungsunternehmens MSCI Real Assets war der Gesamtwert notleidender Büroimmobilien im ganzen Land Ende Juni gegenüber Jahresbeginn um 75 % auf 24,8 Milliarden US-Dollar gestiegen. Die Gesamtzahl war das erste Mal seit 2018, dass weder Einzelhandels- noch Hotelimmobilien den größten Beitrag zur Notlage bei Gewerbeimmobilien leisteten, wie aus den Daten des Unternehmens hervorgeht.

Seit März wurden Eigentümer einer Handvoll großer Büroimmobilien in den Vororten von Chicago mit Zwangsvollstreckungsklagen im Wert von mehr als 360 Millionen US-Dollar konfrontiert, darunter Komplexe in Rosemont, Rolling Meadows und Lisle sowie Schaumburg Towers.

Der Fall von American Landmark sticht jedoch aus der Masse heraus, da der Vermieter während der Pandemie einige Erfolge bei der Vermietung der Schaumburg Towers erzielte. Das 890.516 Quadratmeter große Anwesen – das früher den Hauptsitz des Versicherungsgiganten Zurich North America beherbergte – war halb leer, als American Landmark es 2018 für 87 Millionen US-Dollar kaufte. Damals befand sich Paylocity, ein Spezialist für Lohn- und Gehaltsabrechnungssoftware, in einem frühen Stadium 15-jähriger Mietvertrag über 300.000 Quadratmeter zur Verankerung des Komplexes.

American Landmark investierte weiterhin fast 19 Millionen US-Dollar in Renovierungen und neue Annehmlichkeiten, was dem Unternehmen half, eine Reihe neuer Mietverträge abzuschließen, obwohl die Nachfrage während der Gesundheitskrise zurückging, wie aus einem Flyer des Maklerunternehmens Cushman & Wakefield hervorgeht, das die Immobilie Anfang des Jahres zum Verkauf anbietet . Ein im Jahr 2021 mit Ally Financial unterzeichneter Mietvertrag über 55.000 Quadratmeter – eine seltene Erweiterung des Unternehmens in der COVID-Ära – führte laut Cushman seit 2020 zu insgesamt 160.000 Quadratmetern neuer Anmietung in den Schaumburg Towers.

Zu Beginn des Jahres waren die Gebäude insgesamt zu 77 % vermietet, was mehr als der damalige Durchschnitt von 72 % für vorstädtische Bürogebäude und deutlich über dem Durchschnitt von erstklassigen Bürogebäuden der Klasse A in den nordwestlichen Vororten liegt nach Daten des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle.

Doch die jüngsten Verkaufsbemühungen von American Landmark führten nicht zu einem Deal, was letztendlich zum angeblichen Kreditausfall im Juni führte.

Wenn Prime Finance Partners die Immobilie beschlagnahmt, würde dies nicht nur das Eigenkapital von American Landmark an dem Komplex vernichten, sondern auch das von Pearlmark Real Estate Partners mit Sitz in Chicago, das zusätzlich zur vorrangigen Hypothek ein Mezzanine-Darlehen in Höhe von 14,5 Millionen US-Dollar bereitgestellt hat.

Eine Pearlmark-Sprecherin lehnte eine Stellungnahme ab. Sprecher von American Landmark und Prime Finance antworteten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.

American Landmark ist vor Ort als früherer Eigentümer des Willis Tower bekannt, da es Teil eines Joint Ventures war, das 2015 das höchste Gebäude der Stadt für 1,5 Milliarden US-Dollar verkaufte. Das lokale Portfolio des Unternehmens umfasst heute zwei Immobilien im Illinois Science & Technology Park in Skokie und zwei Bürogebäude am One and Two Oak Brook Place im westlichen Vorort.

The Real Deal Chicago berichtete erstmals über die Zwangsvollstreckungsklage gegen die Schaumburg Towers.

Danny Ecker ist Reporter für Gewerbeimmobilien für Crain's Chicago Business, mit Schwerpunkt auf Büros, Hotels und Megaprojekten, die den lokalen Immobiliensektor prägen. Er kam 2010 zu Crain's und war zuvor für das Sportgeschäft sowie den Kongress- und Tourismussektor der Stadt verantwortlich.

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